Товариство власників житла + керуюча компанія =? - 23 Липня 2013 - Будівництво, ремонт, благоустрій, дизайн інтер'єру
Субота, 30.08.2014, 10:53
Приветствую Вас Гість | RSS
Головна » 2013 » Липень » 23 » Товариство власників житла + керуюча компанія =?
22:50
Товариство власників житла + керуюча компанія =?

Товариство власників житла + керуюча компанія =?


Як відомо, в даний час все більше і більше пропагується точка зору, згідно з якою для товариства власників житла (товариство власників житла) зовсім не обов'язково виконувати повноцінні функції управління. Цілком достатньо, якщо після утворення товариства власників житла його правління найме солідну компанію, що управляє, яка і візьме на себе всю технічну роботу. На частку ж правління товариства власників житла залишиться узгодження інтересів власників і посередництво між власниками і керуючих компаній.

Цю точку зору підтримують як представники влади, які намагається таким чином обійти один з аргументів проти форсованого створення товариств власників житла - складність організації ефективного управління та експлуатації будинку за відсутності в правлінні товариства власників житла кваліфікованих кадрів, так і представники багатьох керуючих компаній, яким, згідно їх твердженням, більш зручно мати справу з нечисленним правлінням, ніж з кожним із власників окремо. Правда, при цьому вони не пояснюють, чому для організації взаємодії необхідно саме майнове об'єднання в особі товариства власників житла, а не одна з існуючих в даний час форм самоорганізації, які не мають майнового характеру - таких як ТОС (територіальне громадське самоврядування) або яка-небудь інша дозволена законом форма об'єднання.

Для того, щоб розібратися в цьому питанні подивимося, що говорить про це законодавець і в першу чергу в таких основоположних документах, як житловий і цивільний кодекси. Як відомо, відповідно до житловим кодексом існує три рівноправних з точки закону форми управління в житловій сфері: управління через товариств власників житла, управління за допомогою керуючої компанії, безпосереднє управління.

При цьому відповідно до Житлового Кодексу:

1. Вибір керуючої компанії, а також зміна способу управління здійснюється загальними зборами власників житла даного будинку і групи будинків.

2. У разі створення, товариство власників житла буде виконувати функції керуючої організації в будинку, де утворено товариство власників житла, в тому числі і для власників житла, які членами товариства власників житла не є.

3. У будинку може бути тільки одна керуюча організація.

Звідси випливає головний висновок - навіть у разі укладення договору з зовнішньої керуючою компанією, остання з точки зору закону повноцінної керуючої організацією бути не буде, а буде тільки підрядником або субпідрядником товариств власників житла.

Відповідно:

1. У всіх відношеннях із зовнішніми наглядовими і контрольними органами УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ буде нести відповідальність тільки в рамках відносяться до виконання робіт, що проводяться в даний момент часу. Тобто при виявленні пожежної чи будівельною інспекцією, Роспотребнадзором, санітарно-епідеміологічними та іншими службами порушень в утриманні будинку, всю відповідальність буде все одно нести товариств власників житла, яке повинно буде спочатку розрахуватися по накладеним на нього санкцій, а вже потім розбиратися зі своїм підрядником - керуючою компанією, в тому числі в судовому порядку.

2. Це ж стосується і відносин з власниками житла не є членами товариства власників житла. З Житлового Кодексу випливає, що товариство власників житла виконує по відношенню до них обов'язки керуючої компанії, але на підставі укладається ними договору. Тобто по відношенню до них найнята керуюча компанія буде виступати навіть не в якості підрядника, а в якості субпідрядника. Відповідно всі претензії щодо якості робіт і послуг, також як і термінами їх виконання, будуть пред'являтися до товариства власників житла.

3. Відповідно до Житлового Кодексу відповідальність за забезпечення комунальними послугами мешканців будинку лежить на керуючої організації, тобто в даному випадку товариство власників житла, яка повинна купувати їх у постачальників і поставляти окремим власникам і наймачам житла. Зрозуміло, правління товариства власників житла може укласти з керуючою компанією договір про те, що воно довіряє їй закупівлю ресурсів для жителів будинку, а також збір плати за комунальні послуги та пересилку її постачальникам енергії, але, тим не менш, згідно з чинною практиці це все одно не звільнить його від відповідальності по даній обов'язки. Тобто за неплатежі все одно буде відповідати товариств власників житла. Іншими словами, єдиною вигодою від укладення подібного договору є зниження чисто технічної роботи, зате збільшується ризик того, що до можливих неплатежів, пов'язаних з неакуратністю платників та нецільовим використанням коштів правлінням товариства власників житла, додається небезпека розтрати коштів керуючою компанією. При цьому відповідальність за відшкодування заборгованості все одно буде лежати на товариство власників житла, як керуючої організації.

Істотним є і та обставина, що договір з керуючою компанією може бути підписаний на досить тривалий термін і навіть безстроково. Терміни переукладення, які приписані житловим кодексом для керуючих компаній, які вибираються загальними зборами, для цього випадку не діють. При цьому згідно загальноприйнятій практиці, він залишиться в силі і для правонаступника, тобто прості перевибори правління товариства власників житла аж ніяк не означають розірвання або перегляду договору. Отже, залишається тільки два шляхи розірвання такого договору: або доводити, що компанія неналежним чином виконує умови договору, або ж ліквідувати самого наймача, наприклад шляхом розпуску товариств власників житла. Тоді можна спробувати розірвати договір з причини істотної зміни обставин. Але слід бути готовим до того, що вирішувати це питання, швидше за все, доведеться через суд. А це не так просто, оскільки дуже можливо, що мати справу доведеться з досить потужною компанією, що має у своєму штаті фахівців самого різного профілю, в тому числі і юристів - професіоналів, орієнтованих на захист інтересів компанії.

Слід також мати на увазі, що на відміну від ситуації безпосереднього вибору керуючої компанії загальними зборами, коли договір укладається з кожним власником індивідуально (нехай і в обов'язковому порядку), будь-який спір між товариств власників житла і УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ є суперечкою юридичних осіб. Тому до даної ситуації не застосовний, наприклад, закон про захист прав споживачів, який поширюється тільки на відносини між громадянами і юридичними особами - продавцями товарів або постачальниками послуг. Всі питання доведеться вирішувати на основі загальних норм цивільного права, що відносяться до суперечок між господарюючими суб'єктами, які значно більш складні і не дають явних преференцій замовнику в порівнянні з підрядником.

Зазначу, що, швидше за все, не слід очікувати і істотного зниження витрат на керуючий апарат товариств власників житла. Оскільки, як було показано вище укладення договору з керуючою компанією не звільняє товариство власників житла від обов'язків керуючої організації його руправляющая компаніяоводство повинно мати можливість спиратися на людей, які знаються на технічних, фінансових, юридичних питаннях, пов'язаних з управлінням житлом. При цьому неістотно, чи будуть ці люди числитися в штаті товариства власників житла або ж це будуть співробітники зовнішніх спеціалізованих організацій і фірм - платити все одно доведеться. Правда, існує й думка про те, що дану роль можуть грати і служби самих керуючих компаній. Однак, по-перше, і вони навряд чи будуть це робити безкоштовно, і, по-друге, не підлягає сумніву, що одним із завдань товариства власників житла в даній ситуації є контроль за якістю послуг, що представляються самої керуючої компанії. І було б дуже наївним вважати, що службовці компанії будуть активно брати участь у заходах спрямованих проти інтересів тієї організації, яка їм платить гроші.

Крім того, при даній схемі існує і ще одна небезпека, яку також не можна ігнорувати в наших умовах. Справа в тому, жоден законодавчий акт не передбачає необхідності для товариств власників житла проведення конкурсу на вибір організації, з якою буде укладено договір на надання послуг комплексного управління. Більше того, як випливає зі статті 148 Житлового Кодексу, укладення таких договорів перебуває виключно у веденні Правління товариства власників житла. Таким чином, у разі проникнення до Правління нечистоплотних людей (а подібні випадки, судячи з повідомлень преси, аж ніяк не виняток) виникає небезпека того, що при укладанні договору інтереси власників житла відійдуть на другий план, основним же аргументом на користь вибору керуючої компанії буде розмір "подяки" Правлінню у грошовій чи іншій формі. Як приклад можна навести описану в пресі торішню історію, що відбулася в Санкт - Петербурзі, коли голова товариства власників житла, до речі, утвореному в 7 квартирному будинку, уклав з якоїсь керуючою компанією договір, за яким за послуги управління довелося платити аж 27 000 рублів на місяць. При цьому якість комунальних послуг та обслуговування будинку аж ніяк не поліпшився. Коли рядові члени товариства власників житла почали розбиратися, то виявилося, що існують і інші керуючі компанії, які готові запропонувати такий же і навіть більший набір послуг за ціною в 2-3 рази меншою.

Позбутися ж від такого договору, якщо він оформлений за всіма правилами буде, як вже говорилося вище досить важко.

Підводячи підсумок сказаному вище, можна вважати, що з точки зору власників житла зв'язка товариств власників житла + керуюча компанія не має майже ніяких реальних переваг в порівнянні з ситуацією, коли УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ вибирається безпосередньо загальними зборами. Єдиним видимим перевагою такої зв'язки є більш просте узгодження інтересів власників житла та УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ при вирішенні тих чи інших питань, що, однак, досить просто вирішується шляхом створення немайнового об'єднання типу ТОС, де люди, можливо, братимуть участь навіть більш охоче, ніж у ТОВАРИЩЕСТВО ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА.

Правда, це може виявитися привабливим для деяких членів правлінь товариств власників житла, які розраховують, що даний варіант дозволить їм перетворити свою посаду в синекуру. Зокрема, якщо вірити пресі, голова товариства власників житла, про який говорилося вище, мотивував найм керуючої компанії тим, що йому «ніколи» займатися справами будинку.

З іншого боку дана зв'язка, безумовно, вигідна для УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ, оскільки це дає можливість:

1. Вивести свої відносини з власниками під дії законодавства про захист прав споживачів,

2. Отримати "хлопчика для биття" в особі товариства власників житла, на голову якого в першу чергу будуть сипатися громи і блискавки наглядових органів, а також власників житла,

3. Спробувати укласти договір про управління на більш вигідних умовах, ніж це випливає з Житлового Кодексу та інших законодавчих актів і нормативних документів, користуючись тим, що на договори субпідряду їх обмеження поширюються в значно меншому ступені.

Так використовувати цю комбінацію чи ні? Однозначну раду дати важко - все залежить від конкретних умов. Але ми б хотіли, щоб це робилося усвідомлено і з урахуванням всіх конкретних реалій. І найголовніше пам'ятайте - якщо Ви взялися керувати будинком через товариств власників житла, за Вас це не буде робити "ні Бог, ні цар і ні герой ..." Зрештою, за все доведеться нести відповідальність самим, які б обхідні шляху не намагалися підказати "доброзичливці".

Спонсор статті:
Категорія: Інтер'єр і дизайн | Переглядів: 2920 | Додав: denikin5223 | Теги: ук, ТСЖ, керуюча компанія, Товариство власників житла | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Ім`я *:
Email:
Код *:
Поиск по сайту
Все для дому
категории
Двері і вікна [13]
Інтер'єр і дизайн [28]
комунікації [3]
Ландшафтний дизайн [0]
Будівництво з нуля [1]
як вибрати інструмент [5]
ванна кімната і санвузол [19]
оздоблювальні роботи [23]
матеріали [37]
електрика [6]
підлога [13]
печі каміни [2]
аксесуари [10]
сантехнiка [7]
меблі [9]
Дизайн - проекти [11]
Готові дизайн проекти квартири і будинки. Безкоштовно дизайн інтер'єру кухні, ванної та туалету, вітальні та спальні, дитячої, передпокою. Дизайн проекти офісів і кафе. Проекти типових квартир і дизайн заміського будинку, дачі, лазні
балкон і лоджія [2]
Архив записей
Поділитися
 Новости obitelpetrova.ru и еще.

популярні статті
Стеклоеласт (0)
Вибір передпокої (0)
Будівництво екологічно чистого житла (0)
Мокрий фасад (0)
Що нового в ремонті квартир на сьогодні? (0)
Теплоізоляція балкона (0)
Советы: как организовать интерьер (0)
Металевих зубчатих пластин. ПЕРЕВАГИ ВИКОРИСТАННЯ. (0)
Бітумна мастика (0)
Утеплення вікон (0)
Монтаж і ремонт покрівлі (0)
Фарбування стелі (0)
Алюмінієві композитні панелі (0)
Шпаклівка (0)
Види грунтовок (0)
Сталеві ванни (0)
Віртуальна нерухомість (0)
Протипожежні двері (0)
Швидкомонтовані будівлі: технології швидкого будівництва (1)
Підлогові покриття (0)
Мінераловатні плити (0)
Як вибрати насос для системи водопостачання (1)
Обклеювання стін тканиною (0)
Про користь дзеркал (0)
Штори і жалюзі PRiS (0)
Будівельний матеріал гіпсокартон, що це? (0)
Монтаж двері (0)
Утеплення будинку(продовження) Утеплення фасадів та мансард (0)
Іспанська керамічна плитка (0)
Рубітекс (0)
Теплі підлоги в квартирі (0)
Наклеювання шпалер (0)
Бетонна річка на ім'я «Teka» (0)
Стеклофлекс (0)
Прихована і відкрита проводка (0)
м'яка покрівля (0)
Пластикові вікна і двері ПВХ (0)
10 міфів про пластикові вікна (0)
Будівельні роботи взимку (0)
Міжкімнатні двері: вибір за вами! (0)
Перепланування квартири (0)
Натуральний лінолеум (0)
Способи обробки басейнів (0)
Як правильно вибрати кахельну плитку (0)
Поради з ремонту сантехніки (0)
Що таке лінкруст (0)
Стеклоізол (0)
Руберойд (0)
Чому Європа відмовилася від виробництва пластикових вікон? (0)
Гідроізоляція дерев'яної підлоги (0)
Як вибрати сантехніку (0)
Що таке керамограніт? (0)
Звукоізоляція квартири в панельному будинку (0)
Стеклокром (0)
Діагностика квартири - це важливо (0)
5 ПИТАНЬ ПРО ВАННИХ КІМНАТ (0)
Як повернути колишній блиск старому паркету (0)
Зимовий сад на балконі (0)
Легкі металоконструкції (0)
Кольорове рішення інтер'єру (0)
Баштові крани - ретроспектива і сучасність (0)
Деталі для м'якої покрівлі (0)
Так складно вибрати басейн? (0)
ТЕСТ ЕЛЕКТРОСТАНЦІЙ (0)
Укладання ламінату і догляд за ним (0)
Все про плитці (0)
Важливі моменти при проектуванні сходів (0)
Пластикові водопровідні труби (0)
Все про грунтовки (0)
Залізобетон: перевірено часом (0)
Електропроводка: корисні поради (0)
Переваги бітумної черепиці (0)
Листовий пінопласт (0)
Кілька слів про об'єднання санвузла (0)
Сільський будинок з каміном (0)
Укладання нового паркету (0)
Як поєднати кухню і їдальню (0)
Для чого потрібні зволожувачі повітря (0)
Класифікація систем вентиляції (0)
Черепиця: види і способи укладання (0)
Складність вибору унітазу під ванну (0)
Ремонт паркетних підлог (0)
Інтер'єр домашньої бібліотеки (0)
ЯК ВИБРАТИ ШТРОБОРЕЗ? БОРОЗНИК І ЙОГО ПЕРЕВАГИ (0)
Скільки тканини потрібно на штори? (0)
Оббиваємо стіни тканиною (0)
Гідромасажні ванни (1)
Технологія укладання паркету (0)
Стелим керамічну плитку (0)
Санітарні норми в дизайні інтер'єру (0)
Як правильно настелити килим на сходах (0)
Клінкерні термопанелі (0)
Хутряна спецодяг з хутра овчини для захисту від знижених температур (1)
Фрезерування алюкобонд (0)
Вільне планування (0)
Декоративні балки з поліуретану (0)
Кріпильні матеріали (0)
Електротехнічні роботи в квартирі (0)
Домашній офіс (0)
Де і як краще встановити камін (0)
Календарь
«  Липень 2013  »
ПнВтСрЧтПтСбНд
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031
Статистика

Онлайн всього: 0
Гостей: 0
Користувачів: 0
Google